Trumpovi tornjevi u Beogradu: Projekat vrijedan pola milijarde eura

Novi kompleks zgrada sa hotelom, stanovima i poslovnim prostorom "Trumpove kule", koji će graditi firma zeta predsjednika SAD Donalda Trumpa, Jareda Kushnera na mjestu nekadašnjeg sjedišta Generalštaba u Beogradu, oštećenog u bombardovanju NATO snaga 1999. godine, biće završen, najviše za osam godina, piše danas Forbes Srbija.

Predviđeno je da projekat bude realizovan kroz najmanje pet ugovora, a da nakon izgradnje taj investitor može da podnese zahtjev da zemljište koje koristi, besplatnom konverzijom, prevede u vlasništvo, pokazuju nacrti dokumenata u koje je Forbes imao uvid. Iz njih se vidi da će odnos u zajedničkoj kompaniji biti 77,5 odsto u korist strateškog partnera dok će Srbija imati 22,5 odsto udjela. Spram toga će imati i pravo glasa i vrijednost dividende koju će dobijati. 

Partneri će firmu osnovati sa početnim kapitalom od 10.000 eura što znači da će Kushner uplatiti 7.750 eura, a Srbija 2.250 eura.

U odnosu na ove udjele biće podijeljeno i odlučivanje u preduzeću odnosno njegovoj skupštini. Srbija će imati i jednog predstavnika u Nadzornom odboru (NO), a strani partner dva. NO imenuje direktora. Ono što je možda još bitnije jeste kako će biti finansirana realizacija projekta. Iz nacrta ugovora se vidi da će to biti iz prihoda od klijenata, što vjerovatno podrazumijeva prodaju stanova u kompleksu, kredita banaka i kredita koje će strateški partner davati zajedničkom preduzeću. 

Obezbjeđivanje ovog novca je zadatak partnera dok Srbija neće imati obavezu finansiranja projekta. Ovaj model finansiranja primjenjen je i u projektu Beograd na vodi gdje Srbija takođe radi s partnerom iz Ujedinjenih Arapskih Emirata.

S druge strane, strateški partner i njegove povezane firme će pružati usluge zajedničkom preduzeću i za to naplaćivati naknadu, što je, takođe nešto što je viđeno u projektu Beograd na vodi.

Ugovorne obaveze Srbije i pravni izazovi

Ono što je dodatno izazovno ili problematično jeste što bi Srbija ovim ugovorima uticala na svoj pravni poredak. Naime, iz njih se vidi da se komercijalnim ugovorima obavezuje da neće mijenjati pravni okvir na način koji bi onemogućio realizaciju ugovora i da će donijeti određene podzakonske akte kako bi ugovori bili realizovani.

Na kraju, Srbija pristaje i na odredbe gdje strateški partner donosi pojedine odluke po sopstvenom nahođenju i bez potrebe da Srbija da pristanak.

Prvi i krovni ugovor je Investicioni ugovor. Njegovi potpisnici su kompanija Atlantic Incubation Partners LLC registrovana u američkoj državi Delaware (sa sjedištem na Floridi), i država Srbija. To je jedini ugovor koji potpisuje američka kompanija povezana sa Jaredom Kushnerom. Potpisnik s njegove strane je Usher Abesera ispod čijeg imena stoji ime Kushnerove firme Affinity Global Development.

Potom slijedi ugovor o osnivanju zajedničke kompanije. Međutim, umjesto američke firme, potpisnik će biti njihova kompanija registrovana u Ujedinjenim Američkim Emiratima.

Slijedi ugovor članova društva odnosno suvlasnika zajedničke kompanije o njihovim međusobnim pravima i obavezama – sa istim potpisnicima.

Četvrti ugovor je ugovor o zakupu zemljišta na 99 godina. Ugovor potpisuju firma iz Emirata i Republika Srbija (koju zastupa Direkcija za imovinu).

I na kraju, predviđen je i ugovor o prijenosu udjela u kojem su opet potpisnici firma iz Emirata i Srbija. Ovi dokumenti ne ograničavaju mogućnost da bude zaključen još neki.

Dizajn i izgled kompleksa

Jedno od diskrecionih prava koje je strateški partner dao sebi je i da mijenja projekat i da odabere dizajn. Dizajn zgrada neće biti odlučen na nekom arhitektonskom konkursu. Ono što se iz dokumentacije može videti jeste namjera da se potpuno iskoriste raspoložive parcele. Tri kule zauzeće gotovo sav raspoloživ prostor, a dvije će, potpuno obgrliti zgradu Starog generalštaba koja ostaje zaštićena od rušenja. Jedna od kula gotovo da dolazi do zgrade VII puka.

U specifikacijama se vidi da će tri kule imati 30 spratova odnosno do 135 metara visine. Biće udaljene 10 metara od ulice.

Unutrašnja površina objekata biće maksimalno 280.000 bruto kvadrata. Od toga je 187.000 ili dvije trećine namijenjeno za stanove. Kako je ranije najavljeno tu će biti 1.500 stanova. Za hotel je planirano 8.500 kvadrata, 3.000 za muzej, 7.500 za maloprodaju, a 74.000 za parking.

Krovni ugovor sa Kushnerovom firmom u fokus stavlja realizaciju projekta i dvije osnovne obaveze – da dvije strane osnuju zajedničku kompaniju, a Srbija da toj kompaniji da u zakup zemljište na 99 godina i da to upiše u katastar.

Međutim, osnivanju kompanije prethodi ono što je nazvano prethodni uslovi, a to su prije svega proglašenje ovog projekta za projekat od posebnog značaja za Srbiju, skidanje zaštite i rušenje svih objekata iznad i ispod zemlje odnosno "čišćenje" lokacije od svih tereta.

Srbija praktično ima dvije godine od zaključenja ugovora da ispuni ove uslove. Njihovo neispunjavanje može biti osnov za raskid ugovora. Interesantno je da je proglašenje za projekat od posebnog značaja najurgentniji uslov. Za njega bi Srbija imala 21 dan od zaključenja ugovora.

Kada se sve ispuni pristupa se zaključenju ostalih ugovora, prije svega onih vezanih za osnivanje zajedničke kompanije. Odnosno njena registracija u Agenciji za privredne registre (APR).

Nakon što osnuju firmu, Srbiji teče rok od 90 dana da odobri zakup zemljišta na 99 godina i da ga upiše u katastar.

Finansijska struktura i prava partnera

U slučaju raskida ugovora, Srbija plaća strateškom partneru troškove raskida i preuzima njegov udio u zajedničkoj kompaniji. Ti troškovi se sastoje od troškova koje je imao tokom realizacije transakcije i dodatnih 1.000.000 eura.

Interesantna je i odredba iz dijela opštih odredbi gdje se kaže da će Srbija o sopstvenom trošku nakon što strateški partner bude zahtijevao, sada ili u bilo kom trenutku u budućnosti, izvršiti ili omogućiti izvršenje svih radnji ili potpisivanje svih dokumenata koje strateški partner bude smatrao neophodnim da mu obezbijedi punu korist od prava datih ugovorom.

Takođe, strateški partner je sebi omogućio da ugovor ustupi svom povezanom licu bez potrebne saglasnosti Srbije.

Inače, mjerodavno pravo za ovaj ugovor je pravo Srbije, ali u slučaju spora, rješavaće se pred arbitražom Međunarodne privredne komore u New Yorku. Kao i većina drugih ugovora.

S firmom, osnovanom u skladu sa zakonima Emirata se zaključuje ugovor o formiranju zajedničke kompanije odnosno definiše osnivački akt.

Ono što u nacrtu nije navedeno je naziv zajedničke kompanije niti njena djelatnost i sedište.

U ovom ugovoru, odnosno osnivačkom aktu preduzeća preciznije su definisane nadležnosti Skupštine društva, Nadzornog odbora i direktora.

Pored nekih zajedničkih nadležnosti generalno za sva privredna društva, izdvaja se recimo da će Nadzorni odbor određivati cijene stanova, da će ovo tijelo odobravati angažovanje podizvođača i dobavljača i odobravati, eventualnu prodaju zemljišta i drugu materijalnu imovinu.

Kada je riječ o direktoru, zanimljiva je i odredba da ukoliko Amerikanci odluče da zamijene direktora, Srbija mora da se saglasi bez obzira na to da li je razrješenje osnovano.

Mogućnost prenosa vlasništva i prodaje kompanije

Mnogo je interesantniji dio oko eventualne prodaje zajedničke kompanije. Dvije strane se načelno slažu da ne prodaju svoje udjele u firmi do završetka projekta, ali postoji mogućnost za to.

Jedna je da prenesu udio na svoju povezanu firmu, odnosno lice. Ako bi jedan član riješio da proda svoj udio, drugi bi imao pravo preče kupovine i mora da mu se ponudi cjelokupni udio.

Tek ako pokaže da nije zainteresovan ili ne odgovori na ponudu može da se ide na prodaju trećem licu. Ali i ta treća firma mora da preuzme cjelokupni udio i obaveze iz ugovora.

I na kraju, može da se dogodi da stigne ponuda da neko kupi cijelu kompaniju. U tom slučaju oba partnera moraju da prodaju svoje udjele.

Iz nacrta ovog ugovora vidi se da će firma registrovana u Emiratima biti firma povezana sa Atlantic Incubation Partners. Ko stvarno stoji iza nje, ne vidi se iz ovih dokumenata.

U ugovoru se dvije strane pozivaju na međudržavni sporazum Srbije i UAE o zajedničkom interesu za razvoj projekta. Što ukazuje i zašto bi partner zapravo bio iz Emirata, a ne direktno iz SAD (s kojima Srbija nema sličan sporazum). Na osnovu tog sporazuma se pravi zajednička kompanija za realizaciju projekta Trumpovih kula (Trump Tower).

Ovaj ugovor u mnogim dijelovima je sličan Investicionom ugovoru, ali je detaljniji. I ovde se ukazuje na obaveze Srbije u pogledu rušenja, skidanja zaštite, proglašenja za projekat od značaja za Srbiju, davanja zemlje u zakup… Kao i raspodjela udjela 77,5 odsto naspram 22,5 odsto.

U dijelu oko pružanja usluga zajedničkoj kompaniji eksplicitno se navodi da će strateški partner i njegova povezana lica biti isključivi pružaoci usluga zajedničkoj firmi. To su usluge marketinga i prodaje, koordinacije arhitektonskog projekta i inženjeringa i pomoćne usluge u izgradnji.

Dodaje se i da strateški partner po svom nahođenju može angažovati treća lica da pruže neke od ovih usluga.

Vrijednost i rok izgradnje

Za ovaj posao ima pravo na naknadu za upravljanje u pogledu usluga od pet odsto mesečnih ukupnih troškova izgradnje. S druge strane, naknadu eksterno angažovanim licima plaća zajednička kompanija. Inače, navodi se i da je procijenjena vrednost projekta "otprilike 500 miliona eura".

U ugovoru stoji i da su suvlasnici saglasni da su potpisivanjem ugovora odobreni poslovi sa povezanim licima za pružanje usluga i nisu potrebna dodatna odobrenja.

Ovaj ugovor postavlja obavezu Amerikancima da projekat u značajnoj mjeri završe u roku od osam godina.

S druge strane, to je uslovljeno blagovremenim ispunjavanjem obaveza Srbije. Takođe, ne bi smjele da se dogode negativne okolnosti na tržištu koje bi bile štetne po uspjeh projekta. I ne bi trebalo da se dogodi neki bitni negativni događaj (rat, neredi…).

U tim situacijama bi rok bio produžen. Ali, dodaje se i da se isključuje odgovornost strateškog partnera za nezavršavanje projekta u roku, "u najvećoj mjeri koliko je dozvoljeno mjerodavnim pravom". Srbija bi u takvoj situaciji mogla da traži da proda svoj udio Amerikancima ili da od njih otkupi njihov udio.

U ovom ugovoru se vide i odredbe koje zadiru u pravni sistem Srbije. Prvi primjer je eventualna izmjena projekta ako je to neophodno za njegov uspjeh. U tom slučaju Srbija mora da osigura da se izmijeni Regulacioni plan. To mora da uradi što je prije moguće, a najkasnije u roku od šest mjeseci. I potom bi građevinska dozvola mogla da se izda na osnovu izmijenjenog Regulacionog plana, bez potrebe da se mijenjaju prostorni, opšti ili plan detaljne regulacije.

Potom, Srbija se ugovorom obavezuje da građevinsku dozvolu izda, ne kasnije od 40 radnih dana od uredno podnesenog zahtjeva.

Takođe, investitor po svemu sudeći neće plaćati doprinos za uređenje građevinskog zemljišta. On će biti prebijen na osnovu troškova koje će imati za javne radove (uređenje komunalne infrastrukture, lokacije i sl). Ako nešto i ostane da se plati za doprinos, on će biti naplaćen tek po završetku projekta.

I povrh toga, potrebno je da Srbija usvoji podzakonske akte koji bi omogućili "prebijanje" ovih troškova. Ako to ne uradi, to može biti osnov za potraživanje naknade štete, pa čak i da partner proda svoj udio.

U domenu finansiranja takođe ima rješenja vrijednih pomena. Na primjer, ako to traže banke radi finansiranja, cjelokupna imovina (uključujući zemljište) može da se stavi pod hipoteku.

Definisan je i redosljed otplate kredita. Prvo oni koji su uzeti od partnera po tzv. hitnim pozivima za uplatu kapitala. Potom se otplaćuje dug prema članu (strateškom partneru). Tek treće u redu su banke.

Ugovor o prodaji i gašenju kompanije detaljnije nego Osnivački akt, razrađuje prodaju zajedničke kompanije.

Pored prijenosa udjela na povezano lice, moguće je prodati svoj udio trećem licu. Ali, u tom slučaju je drugog suvlasnika neophodno obavijestiti ko kupuje i po kojoj cijeni. Drugi suvlasnik ima pravo preče kupovine, ali ne mora da ga iskoristi. Ima 20 radnih dana da se izjasni i mora da prihvati ponuđenu cijenu ako hoće da kupi. Pravo preče kupovine s druge strane ne važi ako se udio prenosi povezanom licu.

Ako jedan suvlasnik odluči da proda svoj udio, drugi može da mu se pridruži.

Posebna situacija je ako neko ponudi da kupi cijelu kompaniju. Tada i onaj suvlasnik koji nije namjeravao da proda svoj udio, to mora da učini. 

Ako bi se Srbiji desilo da ne ispuni obaveze, strateški partner bi mogao, ali ne mora, da traži da mu Srbija proda svoj udio ili da on proda Srbiji svoj. Uz to bi mogao da traži i naknadu štete. Isto tako, svaki član ima pravo da traži da Srbija otkupi udio strateškog partnera, ako za dvije godine bude završeno manje od 30 odsto projekta.

I na kraju, ako postoji povreda ugovora, strateški partner ili zajednička kompanija mogu da imaju potraživanje prema Srbiji. Ono se može prebiti od dividende koju bi Srbija dobila. I Srbija se stavljanjem potpisa na ugovor saglašava da može da se uradi takvo preusmjeravanje novca.

Sporovi i po ovom ugovoru se rješavaju po srbijanskim zakonima, ali i pred arbitražom u New Yorku.

Ovaj ugovor, zaključen u skladu sa međudržavnim sporazumom sa UAE, najprije definiše šta Srbija treba da ukloni sa parcela da bi ih dala u zakup.

Nakon zaključivanja ugovora, ostaje joj 10 dana da formalno preda parcele partneru. I potpisivanjem ugovora daje neopozivu saglasnost da se parcele koriste za izgradnju planiranih građevina. Kao i da se zakup upiše u katastar.

Definiše se i da se zakup može pretvoriti u svojinu kada se parcele privedu namjeni. I to bez naknade. Čak se i zakup može prenijeti na treće lice pa to treće lice poslije ima pravo na konverziju.

S druge strane, Srbija se obavezala i neće moći da otuđi parcele bez pisane saglasnosti zakupca.

Daje i neopozivu saglasnost da se zakup može prenijeti na povezano lice. Ono se može prenijeti i na kupca završenih zgrada, ali i na kupca objekata u izgradnji.

Jedino se po ovom ugovoru sporovi rješavaju pred sudom u Beogradu.

federalna.ba/Beta